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记者多方采访了解到

  停车高峰时段,珠海某小区停车场内的很多停车位都未停放车辆,车位吊牌显示车位已售出。 王荣 摄

  近几天来,《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》(下称《意见稿》)引起珠海各界的广泛关注。

  这个为规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益而制定的条例,对业主大会和业主委员会的设立、物业配套设施设备、物业管理服务、物业的使用和维修等多项工作进行规范,并于23日结束公开征求意见。

  记者多方采访了解到,各界对以立法手段规范物业管理活动表示肯定和赞同,但《意见稿》的部分条款也引发不同意见,其中业主大会设立门槛、不按时缴纳物业管理费将纳入个人征信系统、业委会成员的确定、小区停车位的售与租等成为四大焦点问题。

  珠海市法制局相关负责人表示,根据目前的反馈情况,法制局近期将对《意见稿》进行修改,并将再次征求公众意见,提高立法质量。●南方日报记者 吴帆

  设立业主大会、选举业委会是实现业主自治的关键环节。近年来,珠海越来越多小区设立业主大会和业委会,但据业内人士介绍,珠海成立业委会的小区比例相对较低,约为全国平均水平的1/2。有市民提出,此次《意见稿》规定的召开首次业主大会的相关标准,严于全国及广东省,不利于业主自治。

  《意见稿》提出,首次设立业主大会的,要求物业管理区域内20%以上的业主联名向街、镇提出设立业主大会的书面要求,并满足已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积50%以上;或首套房屋出售交付使用超过2年,交付使用的建筑面积已达物业管理区域总建筑面积的30%以上。

  北京师范大学珠海分校法律与行政学院教授白非认为,此次《意见稿》首次设立业主大会的要求,严于建设部《业主大会和业主委员会指导规则》和《广东省物业管理条例》的规定。

  据她介绍,《广东省物业管理条例》规定,20%以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求,已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的,业主也可以提出成立业主大会的书面要求。

  “就是说省里的规定只要符合其中一个条件就可以,而珠海的《意见稿》规定20%业主联名是召开业主大会的必要条件,设立门槛就因此提高了。”白非说。

  《意见稿》规定,业委会筹备组长由街、镇代表担任,筹备组中业主代表需联名推荐。业主委员会委员候选人采用业主推荐及街、镇推荐相结合的方式产生。同时,筹备组中的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人。

  珠海市人大常委会法律顾问、广东德赛律师事务所律师王先东认为,在业主相互之间不够熟悉、不够了解的情况下,由街、镇代表担任筹备组长,有利于组织广大业主,并尽快成立业主委员会。

  “镇、街道代表在担任筹备组长期间,容易发现有组织管理能力、热心公益事业的业主,因此推荐业委会委员有一定的公信力,这个初衷很好。”王先东说。但他同时指出,法规中强制性规定筹备组长由街、镇代表担任,带有较强的行政色彩,不利于推动小区自治,因此,可以建议由街、镇代表担任,但不做强制性规定。

  金地花园业主王田则不认同由街、镇代表担任筹备组长的规定,“街、镇的代表如何产生?怎么受监督?如果出现街、镇代表不作为的情况如何解决?这些问题需要考虑。筹备组中的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人这一规定则有道理,这样可以避免利益交叉,避免既当裁判员又当运动员的情况。”

  但网友“爱如空气”认为,筹备组中的业主代表,往往都是热心公益,又对相关法规有所关注、了解的住户,“筹备组中业主成员进入业委会有利于小区自治,不应当禁止。”

  《意见稿》指出,对于不按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金以及相关分摊费用的业主或者非业主使用人,市、区有关部门应当将相关信息依法予以公示并纳入个人征信系统。

  网友“圣子到咯”提出质疑,他认为不交物业费原因较为复杂多样,不能简单以不按时缴纳物业费纳入个人征信系统。同时,《意见稿》说明正当理由拖欠的情况除外,但并没有说明由哪个部门负责界定,具体正当理由涵盖哪些内容也有待明确。

  市民吴欢认为,在现实中,部分物业公司收取物业管理费后出现管理懈怠散漫的情况,在业主缺少申诉渠道维护自身权利的情况下,停交物业管理费自然成为业主维权的仅有手段,此规定使维权业主处于更不利的境况。

  白非指出,诚信是双方的,对业主提出要求,也应当约束企业的不诚信行为。“虽然业主不应以拒缴物业费的方式对抗物业公司不作为,但实践中确有业主的合法权益得不到有效救济,无奈采取这种方式。”她建议在法规制定中应注意公平原则,可明确物业公司的诚信义务,并可规定由物业服务企业支付履约保证金,用以保证物业服务企业信守合同,诚实经营。

  近年来,围绕停车位问题,小区业主与物业公司、开发建设单位间产生了一些纠纷情况,比如部分开发建设单位的车位只出售但不愿出租给业主,导致不愿买车位的业主停车不便,在一定程度上造成了“停车难”的现象。

  《意见稿》提出,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。同时,每户业主只能承租一个车位或者车库。

  王先东指出,《意见稿》不仅要求建设单位不得只售不租,而且要优先满足本区域内业主需求,有利于缓解因停车位问题引发的纠纷。他建议为平衡建设单位和业主双方的利益,可以规定建设单位在商品房预售时,应同时公示车位的出售或出租方式及比例,给双方留下选择空间。

  “爱如空气”认同有必要对每户限制承租一个车位。“车位、车库作为住宅的配套建筑是用来使用的,而非投资用途。规定每户一个车位可以减缓因投资造成的停车位紧张问题。”他建议,在保障每户承租一个车位的前提下,其他的由物业和建设单位决定租或售,对双方都相对公平。

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