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其收益应为全体业主所有;广 告设置在建筑物专

时间:2018-12-22 21:50 作者:admin

  摘要:在尊重法律并且相关方面充分参与的前提下,如何综合考虑住宅小区的运行成本,并通过有效协商得到一个更符合现实需要的利益分配方式,是更需要考虑的问题,或许也是打破许多地方僵局的钥匙。

  近日,有媒体走访北京多个小区发现,投放广告的商家与小区的物业公司签订合同,广告费也是交给物业公司;许多业主则表示,物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见,更别提把广告的收入分给业主了。

  类似的新闻,每隔一段时间就会出现一下。随着商品房小区里五花八门的广告越来越多,关于这部分收入究竟应该归谁的争论从没停止过,也不乏有小区业主就此和物业公司对簿公堂。

  事实上,对于包括小区广告在内的公共收益的归属问题,《物权法》第七十条有明确规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以,不管是电梯、楼道,还是小区其他位置投放的广告的收益,都该归小区业主所有。

  而现实中,各方不同程度存在一些认识误区,亟待厘清。一方面,无论物业公司是否将广告收入用于小区建设,只要是未经业主同意擅自作主引入电梯广告,就是违背了《物权法》。许多物业公司在商谈广告合同时并没有考虑这一问题,其实一开始就面临法律风险。另一方面,这里所指的“业主同意”并非是每个业主。也就是说,单个业主不知情或未收到广告收入,并不能和物业违规操作划上等号——判断物业是否违规的标准,在于小区业委会是否事先知晓,以及其与物业公司是否就分配方案作出了约定。

  与此同时,很多被曝光的物业公司面对媒体时,仍觉得电梯广告收入“可以拿”,这不仅是法律意识缺失的问题,还与一个现实有关。这些年,随着物业成本的上涨,不同小区在具体实际中如何处理广告收益的“所有权”,确实已衍生出一些新的版本。譬如,不少物业公司在面对质疑时表态,电梯广告收入是用来贴补了小区的各项日常开支。这话也不是没有道理。以上海的商品房小区为例,普遍存在着物业费十年不涨的情况,在人员工资、耗材成本不断攀升的情况下,物业公司要维持日常的运转,就必须在包括小区电梯广告在内的公共收益上下功夫。

  在这样的情况下,简单认为物业不应“染指”广告,也是不现实的。关键问题其实在于如何协商与分成——在尊重法律并且相关方面充分参与的前提下,如何综合考虑住宅小区的运行成本,并通过有效协商得到一个更符合现实需要的利益分配方式,是更需要考虑的问题,或许也是打破许多地方僵局的钥匙。

  这几年,一些社区在公共收益分成上也有不少创举。比如,有的小区考虑到物业现实困难,会事先与物业公司就公共收益做出约定,按照三七分或者是五五分的比例,让物业公司分得部分收益,其余再用于补充专项维修资金,或是按照业主大会的决定使用。

  笔者接触过一个位于上海市闵行区、2004年交房入住的小区。10多年来,该小区的物业费始终维持在每平方米1.65元,成本则逐年攀升,物业服务质量自然每况愈下。小区业主表达了不满后,前期物业因为“入不敷出”自愿离开了小区,后来接手的物业,按照最基本的人工测算,得出需要收取每平方米2元的物业费才能保本,但最后业主能接受的价格只有每平方米1.88元。在这样的情况下,另外的0.12元就只能通过公共收益补充,其中最主要的一部分来源,就是各个楼栋的电梯广告。

  在这个案例中,业委会和物业公司约定的分成方案,实际上是替小区所有业主补足了物业费,这当然也是让业主受益的方式。这样的做法,如今也为不少物业费涨价难的小区所看好。

  不过,随着物权意识的普及,也不是所有人都愿意吃这种“大锅饭”。这就涉及到一个更为精细化管理的概念——广告设置在道路、绿地等公共场所、公用设施和物业服务用房,其收益应为全体业主所有;广告设置在建筑物专有部分,则其收益应为对应的所有权人所有。和其它公共区域的广告不同,不少小区存在楼栋差,比如分多期开发的小区,有的楼栋是多层,没有电梯,或者即便都是高层,由于楼层数不一样、不同期的品质不一,广告价格并不相同,让无收入、收入少和收入多的楼栋一起享受公共收益并不合适,更精确的方式是每栋楼的电梯广告补充到该楼栋的维修资金。

  所以说,小区电梯广告收益虽为业主共有,但如何共有,并不是简单的“物业公司无权染指”,而是由业委会和物业公司结合小区的实际情况,拟定一个合适的方案。这背后,还是考验各方协商共治的水平。

  值得一提的是,去年曾有媒体报道,苏州某小区将广告收益直接分配给各户业主的做法。这种“一分了之”的做法能让业主一时拍手称快,但从长远来看,对小区未必是好事。道理很简单,小区在老化的过程中,需要维护的地方日益增多,很多项目的维修都需要动用小区的公共维修资金,一旦公共维修资金账户出现余额不足30%的情况就需要业主补交,而从现在的实际操作来看,公共维修资金补交也存在“收缴难”。不少物业专家就呼吁,既然《物业管理条例》中有“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”的规定,比较稳妥的办法是补充到专项维修资金。

  从法律角度说,电梯广告收入的归属并不难断,但小区想要真正算清楚这笔糊涂账,很难依靠物业公司的自觉来完成,需要依靠一个思路清晰的业主会与物业不断进行沟通、约定、跟进。从目前的情况来看,两者商谈一个分成比例,让业主和物业都能从电梯广告中受益,似乎是比较好的方式。

  当然,这个过程中,不仅需要业委会和物业两方的协商,更涉及业主间的协商,工作量显然不小。然而,充分协商,何尝不是社区治理的要义?



 

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